Portál Navigáció


Portál al-navigáció


MORZSÁK

TARTALOM:Vagyonátruházási, ajándékozási illeték

Létrehozva: 2010. január 16.
Módosítás: 2022. június 29.
Forrás: Magyarország.hu

ikonHivatalkereső

?

Hivatalkereső

ikonÉrtékelje a cikket!

?

-->

Cikk

Nagyon részletes tájékoztatást kap az olvasó többek között a visszterhes vagyonátruházási illeték tárgyáról (lakás és gépjármű adásvétele kapcsán), alapjáról és mértékéről, a mentességekről és a kedvezményekről. Ugyanígy járunk el az ajándékozási illeték kapcsán is.

Cikk:

A lakásvásárlás illetéke

Mit nevezünk lakástulajdonnak?
Hogyan kell bejelenteni a vagyonszerzést?
Mit kell az illeték alapjának tekinteni?
Mekkora az illeték mértéke?
Hogyan kell illetéket fizetni, ha a megszerzett lakáson használati, illetve haszonélvezeti jog marad fenn, illetve ilyen jog alapítására kerül sor?
Hogyan értesül a vagyonszerző az illetékfizetési kötelezettségről?
Milyen kedvezményeket, mentességeket lehet igénybe venni?
A közvetett csere (cserét pótló vétel) illetékalap kedvezménye
A közvetett csere (cserét pótló vétel) illetékmentessége
Az új építésű lakás illetékkedvezménye és illetékmentessége
Az első lakás megszerzésének illetékkedvezménye
Az első lakás megszerzésének részletfizetési kedvezménye
Az egyenes ági rokonok és a házastársak közötti jogügyletek illetékmentessége
Hogyan lehet az illetékkedvezményeket és az illetékmentességeket igényelni?

A lakásvásárlás kapcsán fel merülő járulékos költségek közül a vagyonszerzési illeték az egyik legjelentősebb. A jogalkotó a lakhatás biztosításához fűződő társadalmi érdeket szem előtt tartva az egyéb vagyonszerzésekhez képest számos, a fizetendő illeték összegét kedvezően befolyásoló szabályt alkotott. A sávos illetékrendszert felváltó egykulcsos modell következtében ezek az előnyök nem a kedvező illetékkulcsokban, hanem a kedvezmények és mentességek kiterjedt rendszerében érhetők tetten. Ahhoz, hogy a lakásvásárláshoz kapcsolódó jövőbeni illetékfizetési kötelezettség a lehető legkedvezőbb módon alakuljon, érdemes már jó előre tájékozódni az igénybe vehető mentességekről és kedvezményekről.

Mit nevezünk lakástulajdonnak?

Az illetéktörvény értelmező rendelkezése pontosan meghatározza a lakástulajdon fogalmát. Fontos, hogy az ingatlan minősítése tekintetében az illetékkötelezettség keletkezésekor, főszabály szerint a szerződés megkötésekor fennálló állapot az irányadó, így a következőkben tárgyalt feltételek megléte során az említett időpont előtt, illetve azt követően beálló változások nem bírnak jelentőséggel.

Főszabály szerint lakástulajdonnak minősül a lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan a hozzá tartozó földrészlettel. Az illetékjogi minősítés tekintetében tehát a lakástulajdonhoz tartozó földrészlet az építmény sorsát osztja.

Az ingatlan minősítése szempontjából elsődlegesen az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett adatoknak van jelentőségük. A létesítési cél - mint kisegítő szabály - csak akkor kerülhet vizsgálatra, ha az ingatlan-nyilvántartási állapot nem egyezik meg a szerzésről szóló okiratban feltüntetett adatokkal.

Az illetéktörvény a lakástulajdonként történő minősítés szempontjából a már megindított ingatlan-nyilvántartási eljárásnak is meghatározó szerepet tulajdonít. Ennek alapján lakástulajdonnak kell tekinteni az ingatlan-nyilvántartásban lakásként vagy lakóházként feltüntetésre váró ingatlanokat is.

Lakástulajdonnak csak azok a helyiség, vagy helységcsoportok minősülhetnek, melyek a lakás rendeltetésszerű használatához feltétlenül szükségesek, azaz az állandó emberi szállás és tartózkodás célját szolgálják. Így nem minősülnek lakástulajdonnak azok a helyiségek amelyek például tárolásra (raktár, garázs, csónakház), valamilyen gazdasági vagy hobbitevékenység végzésére (műhely, üzlet, gazdasági épület, iroda, uszoda, szauna) szolgálnak. Ez akkor is igaz, ha az ilyen helyiségek vagy helységcsoportok a lakóházzá minősített helyiségekkel vagy helyiségcsoportokkal szerkezetileg egybeépültek.

Az egész épület lakástulajdonként történő minősítését kizárja, ha az ingatlan-nyilvántartásban egyébként lakóházként vagy lakásként nyilvántartott épületet az illetékkötelezettség keletkezését megelőzően már legalább 5 éve más célra hasznosítanak.

Az illetéktörvény kisegítő szabályokat tartalmaz azokra az esetekre, amikor egy ingatlan nem felel meg a fentiekben foglalt általános feltételeknek, azonban bizonyos körülmények mégis indokolják a lakástulajdonként történő minősítést.

Ilyen az építési engedély szerint lakóház céljára létesülő építmény is, amennyiben annak készültségi foka a szerkezetkész állapotot eléri. A szerkezetkésszé történő minősítéshez az illetéktörvény a felépítmény tekintetében a megvalósult és ráépített tetőszerkezetet kívánja meg. A szerkezetkész állapot elérését építési naplóval, illetve az építéshatóság igazolásával lehet bizonyítani az adóhatóság felé.

A tanya kettős rendeltetéssel rendelkezik, hiszen a mezőgazdasági tevékenységen kívül az életvitelszerű lakhatás biztosítására is szolgál. Az illetéktörvény az utóbbi rendeltetés esetében megengedi a lakástulajdonként történő minősítést, és az ezzel összefüggő kedvezőbb illetékjogi szabályok alkalmazását. Az egyes ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett alrészletek közül csak a művelési ágba nem tartozó épület és a hozzá tartozó kivett terület tekintetében van helye a lakástulajdonként történő minősítésnek, feltéve, hogy ezek egyébként a lakástulajdon általános követelményeinek megfelelnek. §

Hogyan kell bejelenteni a vagyonszerzést?

A lakásvásárláshoz kapcsolódó illetéket nem önadózás útján kell megfizetni, hanem azt a Nemzeti Adó- és Vámhivatal területileg illetékes adó- és vámigazgatósága szabja ki. Az eljárás alapjául a vagyonszerző bejelentése szolgál.

Az ingatlan tulajdonjogának, valamint az ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jognak a megszerzését (megszüntetését) az ingatlanügyi hatósághoz kell bejelenteni illetékkiszabásra az azt tartalmazó szerződés (okirat), valamint az állami adóhatóság által erre a célra rendszeresített - a felek adóazonosító számát vagy az ennek hiányára utaló nyilatkozatot is tartalmazó - nyomtatvány benyújtásával, az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre irányuló kérelemmel egyidejűleg, az illetékkötelezettség keletkezését követő 30 napon belül.

A bejelentési kötelezettség teljesítésére a B400-as jelű nyomtatvány szolgál, melyen fel kell tüntetni a felek adóazonosító számát, vagy ha azzal valamelyik fél nem rendelkezik, akkor annak hiányáról nyilatkozni kell. A vagyonszerző a nyomtatványon megjelölheti továbbá az őt megillető illetékkedvezményeket, illetve illetékmentességeket. §

Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés végett benyújtott okirat iktatószámmal ellátott és hitelesített másolatát az illetékkiszabáshoz szükséges és rendelkezésre álló egyéb iratokkal együtt az ingatlanügyi hatóság az ingatlan-nyilvántartási eljárás befejezését követően haladéktalanul, kísérőjegyzékkel továbbítja az állami adóhatósághoz.

Az illeték kiszabására tehát csak a tulajdonjog, vagy vagyoni értékű jog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését követően kell számítania a vagyonszerzőnek. §

Mit kell az illeték alapjának tekinteni?

A visszterhes vagyonátruházási illeték alapjának főszabály szerint a megszerzett lakástulajdon terhekkel nem csökkentett forgalmi értékét kell tekinteni. Ez a szabály azt jelenti, hogy amennyiben a vagyonszerző terhet (például hitelt) is átvállal a vagyonszerzéssel egyidejűleg, akkor ezt az értéket nem vonhatja le az illeték alapjából. §

Főszabály szerint, forgalmi értéknek azt a pénzben kifejezett értéket kell tekinteni, amely a vagyontárgy eladása esetén az illetékkötelezettség keletkezésekor volt állapotában - a vagyontárgyat terhelő adósságok, továbbá az ingatlanon a vagyonszerző javára az elidegenítéskor megszűnő bérleti jog figyelembevétele nélkül - árként általában elérhető. §

A forgalmi értéket az állami adóhatóság állapítja meg, méghozzá az illetéktörvényben meghatározott bizonyítási rend szerint. Ez alól kivételt képez az az eset, amikor az értéket ítélet állapította meg, ugyanis ahhoz az adóhatóság kötve van, azt nem bírálhatja felül. §

A vagyonszerzőnek lehetősége van arra, hogy a forgalmi értékről nyilatkozzon. Több vagyontárgy esetében ezt vagyontárgyanként kell megtenni. Az adózó nyilatkozata azonban csak egy a bizonyítási eszközök közül, az nem köti az adóhatóságot. §

Az állami adóhatóság a forgalmi értéket elsősorban az összehasonlító értékadatok alapján állapítja meg, de - összehasonlító értékadatok hiányában - más értékmeghatározó módszert (nettó pótlási költségalapú értékbecslés, hozamszámításon alapuló értékbecslés stb.) is alkalmazhat. A forgalmi érték megállapítása során az adóhatóság:

  1. a vagyonszerző nyilatkozatát figyelembe veheti,
  2. helyszíni szemlét tarthat,
  3. külső szakértőt vonhat be,
  4. felhasználhatja az ingatlan energiatanúsítványában foglalt adatokat.

A forgalmi érték megállapítása során az összehasonlító adatokat tartalmazó nyilvántartásból azon ingatlan - 2 évnél nem régebbi - forgalmi értékadata használható fel, mely a településrészen található és az értékelendő ingatlannal azonos fajtájú, rendeltetésű. Ilyen ingatlan hiányában a település más részén vagy hasonló adottságú más településen, településrészen lévő, azonos fajtájú, rendeltetésű ingatlan forgalmi értékadata is felhasználható. §, §

Mekkora az illeték mértéke?

Az illeték mértéke lakásonként 1 milliárd forintig 4%, a forgalmi érték ezt meghaladó része után 2%, de ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint.

Lakás résztulajdonának szerzése esetén az 1 milliárd forintnak a szerzett tulajdoni hányaddal arányos összegére kell alkalmazni a 4%-os illetéket, illetve az ingatlanonként legfeljebb 200 millió forintot a tulajdoni hányad arányában kell figyelembe venni.

Ha tehát valaki egy 10 000 000 Ft forgalmi értékű lakás 1/2 tulajdoni hányadát vásárolja meg, akkor 5 000 000 ft után 4%, azaz 200 000 Ft illetéket kell fizetnie. §

Hogyan kell illetéket fizetni, ha a megszerzett lakáson használati, illetve haszonélvezeti jog marad fenn, illetve ilyen jog alapítására kerül sor?

A haszonélvezeti és a használati jog az illetéktörvény fogalmi rendszerében egyaránt vagyoni értékű jognak minősül. Természetesen a tulajdonos számára az ilyen joggal terhelt lakás a birtoklás és használat jogának hiányában lényegesen kevesebbet ér. Ezt az értékcsökkenést az illetéktörvény is figyelembe veszi, és lehetővé teszi a tulajdonos számára, hogy a lakás forgalmi értékéből, és ezáltal az illeték alapjából a vagyoni értékű jog értékét levonja. §

Tehát a visszterhes vagyonszerzéssel egyidejűleg alapított, ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett haszonélvezet, használat esetében a tulajdonszerző a haszonélvezet, használat értékével csökkentett forgalmi érték után fizeti a visszterhes vagyonátruházási illetéket, a haszonélvező, használó pedig a haszonélvezet, használat számított értéke után fizeti a szerzés jogcímének megfelelő vagyonszerzési illetéket. §

Ugyanakkor nem tárgya a visszterhes vagyonátruházási illetéknek a haszonélvezet fennmaradása, illetve a használati jog megszerzése, ha az ingatlant az átruházását megelőzően már fennállott és az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett haszonélvezettel, használattal terhelten idegenítik el, vagy az elidegenítés az átruházó haszonélvezetének vagy a használat jogának fenntartásával történik. A tulajdonszerző ilyenkor is a csökkentett forgalmi érték után fizeti a visszterhes vagyonátruházási illetéket. Ez lesz igaz akkor is, ha az ingatlan tulajdonjogát annak haszonélvezője, használója szerzi meg. §

A tulajdonszerzőt terhelő illeték alapját tehát úgy kell kiszámítani, hogy a haszonélvezet, használat figyelembevétele nélkül megállapított forgalmi értékből ki kell vonni a haszonélvezetnek, használatnak az illetéktörvény szerint számított értékét.

A vagyoni értékű jog értékét illetékjogilag nem a felek határozzák meg, hanem azt a törvény rendelkezéseinek megfelelően kell kiszámítani. A kiindulási pont a vagyoni értékű jog egyévi értéke, ami a vagyoni értékű joggal terhelt dolog - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének egyhuszad részével egyenlő. §

A számítás módja eltérően alakul attól függően, hogy a vagyoni értékű jog határozatlan vagy határozott időtartamra szól-e.

A meghatározott időre szóló vagyoni értékű jog értéke az egyévi érték és a kikötött évek szorzata. A jog így számított értéke azonban nem haladhatja meg az egyévi érték 20-szorosát, illetve természetes személy javára kikötött haszonélvezet, használat joga esetén az egyévi értéknek a törvényben meghatározott életkor szerinti többszörösét. Az életkor szerinti szorzószámok a bizonytalan időre terjedő vagyoni értékű jog szabályainál találhatóak. §

A bizonytalan időre terjedő vagyoni értékű jog esetében a jog értéke főszabály szerint az egy évi érték ötszöröse. §

Ez alól kivételt képez, ha a vagyoni értékű jog valamely személy életének, házasságának vagy özvegységének az idejére terjed (például a holtig tartó haszonélvezeti jog). Ilyen esetben az illető személy életkorához képest a következő módon kell megállapítani annak értékét:

Ha a vagyoni értékű jog jogosultja:

  1. 25 évesnél fiatalabb, az egyévi érték 10-szerese,
  2. 25-50 éves, az egyévi érték 8-szorosa,
  3. 51-65 éves, az egyévi érték 6-szorosa,
  4. 65 évnél idősebb, az egyévi érték 4-szerese

lesz a vagyoni értékű jog értéke. §

Tehát, ha például valaki úgy vásárol meg egy 10 000 000 Ft forgalmi értékű lakástulajdont, hogy azon az illetékkötelezettség keletkezésekor 63 éves eladó a haszonélvezeti jogát fenntartja, akkor a következőképpen alakul az illeték alapja:

  1. tehermentes forgalmi érték: 10 000 000 Ft
  2. vagyoni értékű jog értéke: 10 000 000 Ft/20*6= 3 000 000 Ft
  3. illeték alapja: 10 000 000 Ft-3 000 000 Ft = 7 000 000 Ft

Ha a vagyoni értékű jog tartama mind a jogosult, mind a kötelezett élete, házassága vagy özvegysége idejétől függ, akkor a fenti szorzók alkalmazásánál a két személy közül az idősebbnek az életkora az irányadó. §

Gyakran előfordul, hogy a vagyoni értékű jog egyidejűleg több személyt is megillet. Ha a vagyoni értékű jog tartama több egyidejűleg jogosult személy élettartamától függ, mégpedig oly módon, hogy a jogosultság a legelőször elhalt személy halálával megszűnik, az értékelésnél a legidősebb személy életkora az irányadó; ha pedig a jogosultság a legutóbb elhalt személy haláláig tart, a kiszámítás a legfiatalabb személy életkora szerint történik. Az így kapott értéket, mint illetékalapot az egyes jogosultak között olyan arányban kell megosztani, mint amilyen arányt az életkoruk szerint számított vagyoni értékű jog értéke ezek együttes értékében képvisel.

Például, ha a egy család úgy vásárol meg egy 10 000 000 Ft forgalmi értékű lakást, hogy a gyermek tulajdonjogot, míg a 61 és 67 éves szülei pedig holtig tartó haszonélvezeti jogot szereznek, akkor az illetékalapok a következők szerint alakulnak:

  1. tehermentes forgalmi érték: 10 000 000 Ft
  2. vagyoni értékű jogok összértéke: 10 000 000 Ft/20*6= 3 000 000 Ft
  3. a 61 éves szülő vagyoni értékű jogának értéke: 10 000 000 Ft/20*6= 3 000 000 Ft
  4. az 67 éves szülő vagyoni értékű jogának értéke: 10 000 000 Ft/20*4= 2 000 000 Ft
  5. a két vagyoni értékű jog értékének összege: 3 000 000 ft + 2 000 000 Ft = 5 000 000 Ft
  6. a 61 éves szülő arányszáma: 3 000 000 Ft/5 000 000 Ft=0,6
  7. a 67 éves szülő arányszáma: 2 000 000 Ft/5 000 000 Ft=0,4
  8. a 61 éves szülő illetékalapja: 3 000 000 Ft*0,6=1 800 000 Ft
  9. a 67 éves szülő illetékalapja: 3 000 000 Ft*0,4=1 200 000 Ft
  10. a gyermek illetékalapja 10 000 000 Ft-3 000 000 Ft =7 00 000 Ft §

Ha a vagyoni értékű jog tartama a házasság idejére terjed, a kiszámításnál az idősebb házastárs életkora az irányadó. §

Lakáshoz kapcsolódó vagyoni értékű jog megszerzése esetén az illetékalapból az 1 milliárd forint olyan hányadára kell alkalmazni a 4%-os illetékmértéket, illetve a 200 millió forint olyan hányadát kell figyelembe venni, mint amilyen arányt a vagyoni értékű jog értéke képvisel az ingatlan forgalmi értékében. Vagyoni értékű joggal terhelt ingatlan - ideértve a tulajdonszerzéssel egyidejűleg alapított vagyoni értékű jogot - szerzése esetén a vagyoni értékű jog értékével csökkentett forgalmi értékből az 1 milliárd forint olyan hányadára kell alkalmazni a 4%-os illetékmértéket, illetve a 200 millió forint olyan hányadát kell figyelembe venni, mint amilyen arányt a tulajdonjog értéke képvisel az ingatlan forgalmi értékében. §

Hogyan értesül a vagyonszerző az illetékfizetési kötelezettségről?

Az illeték kiszabásán azt értjük, amikor a fizetendő illeték összegét az adóhatóság állapítja meg, és közli a kötelezettel. A kiszabás alapján fizetendő illetékről - ideértve a mulasztási bírságot is - fizetési meghagyást kell kiadni. A fizetési meghagyás tartalmazza a kiszabott illeték összegének megállapításánál figyelembe vett adatokat és az alkalmazott jogszabályokat. Ha a vagyonszerzés törvényben meghatározott okokból illetékmentes, az állami adóhatóság fizetési meghagyás kibocsátása helyett döntését az ügyiratra jegyzi fel. Az állami adóhatóság ügyiratra feljegyzett döntése kizárólag az illetékmentesség alkalmazásának tényét tartalmazza. §

A fizetési meghagyás az adóügy érdemében hozott elsőfokú határozatnak minősül. A törvény a fizetési meghagyással szemben követelményként állítja, hogy annak tartalmaznia kell a kiszabott illeték megállapításánál figyelembe vett adatokat és az alkalmazott jogszabályokat. Az illetékkiszabási eljárásban az ügyintézési határidő 60 nap, amely legfeljebb 30 nappal hosszabbítható meg.

A fizetési meghagyás ellen a közlést követő 15 napon belül lehet fellebbezni. A fellebbezést annál az adóhatóságnál kell előterjeszteni, amely a sérelmezett döntést kiadta. A fellebbezési jogra, továbbá a fellebbezési illeték mértékére és megfizetésének módjaira vonatkozó tájékoztatást a döntésnek tartalmaznia kell. §

A fizetési meghagyás alapján fizetendő illeték a döntés véglegessé válását követő 15. napon válik esedékessé. Az esedékességen azt az időpont kell érteni, amikor az illetéket meg kell fizetni. Az illeték esedékességének időpontja szempontjából a fizetési meghagyás véglegessé válása a meghatározó. A fizetési meghagyás főszabály szerint első fokon válik véglegessé, ha a fellebbezési határidő letelt, és ellene nem fellebbeztek. Ez rendszerint a döntés közlését követő 16. napot jelenti. §

Speciális szabály, hogy vagyonszerzőket megillető visszterhes vagyonszerzési illetékmentesség biztosítása esetén néhány kivételtől eltekintve az adóhatóságnak nem kell alakszerű döntést, azaz fizetési meghagyást kiadnia.

Kivételként említhetjük például a cserét pótló vételhez, illetve a vállalkozó által épített új lakáshoz kapcsolódó illetékmentességeket.

Ehelyett az illetékmentesség alkalmazásáról szóló döntés csupán az ügyiratra kerül feljegyezésre. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a mentességben részesülő adózók vonatkozásában az adóhatóság az okiratot záradékkal látja el. §

Milyen kedvezményeket, mentességeket lehet igénybe venni?

Az illetéktörvény számtalan kedvezményt és mentességet biztosít a lakásvásárlók számára. Jelen tájékoztatóban csak leggyakrabban alkalmazott kedvezmények áttekintésére kerül sor.

A közvetett csere (cserét pótló vétel) illetékalap kedvezménye

Magánszemély vagyonszerző esetén az illeték alapja lakástulajdon vásárlásakor, ha a vevő a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladja, a vásárolt és az eladott lakástulajdona terhekkel nem csökkentett forgalmi értékének a különbözete. Ilyenkor nem minősül tehernek a lakástulajdonhoz kapcsolódó haszonélvezet, használat joga. §

Az egy éves időtartam vizsgálatakor az eladott lakástulajdon vonatkozásában az illetékkötelezettség keletkezésére irányuló szabályokat kell figyelembe venni. Így főszabály szerint a vételről és a másik lakástulajdon eladásáról szóló adásvételi szerződések dátumának kell egy éven belül esnie. Az egy éves határidő olyan objektív törvényi feltétel, melytől eltérni még méltányolandó körülmények fennállása esetén sem lehetséges. Az adóhatóságnak tehát e tekintetben mérlegelési joga nincs.

Fontos, hogy másik lakástulajdon eladását kell igazolni, tehát ha valaki a megvásárolt lakástulajdonát egy éven belül tovább is értékesíti, akkor erre tekintettel illetékalap kedvezményre nem jogosult. Ugyancsak nem jár a kedvezmény, ha az eladott ingatlan az illetéktörvény szerint nem minősül lakástulajdonnak.

Amennyiben az eladott ingatlanhoz illetékjogilag lakásnak nem minősülő helyiségek (garázs, műhely, uszoda stb.) is tartoznak, akkor ezek értékét a kedvezmény alkalmazása során nem lehet figyelembe venni.

Az illetéktörvény a forgalmi értékek különbözetét rendeli az illeték alapjául, tehát az nem bír jelentőséggel, hogy az eladási árat az eladók miként osztották meg egymás között.

Mivel nem minősül tehernek a lakástulajdonhoz kapcsolódó haszonélvezeti, illetve használati jog, ezért annak értékét az eladott lakástulajdon forgalmi értékéből le kell vonni. Az így kapott forgalmi értéket lehet levonni a vásárolt lakástulajdon forgalmi értékéből. Igaz ez akkor is, ha a vagyoni értékű jog az eladással egyidejűleg megszűntetésre került.

Ha az elcserélt, eladott lakástulajdont haszonélvezet vagy használati jog terhelte és a tulajdonszerzéssel egyidejűleg ugyanennek a jogosultnak a javára a tulajdonos a korábbival azonos jogot alapít, e jog szerzője a forgalmi értékek különbözete alapján számított vagyoni értékű jog értéke, a tulajdonos pedig e jog számított értékével csökkentett értékkülönbözet után fizet visszterhes vagyonátruházási illetéket. §

A vagyoni értékű jog szerzője tehát csak akkor részesülhet kedvezményben, ha ugyanannak a tulajdonosnak a lakásán szerez vagyoni értékű jogot, mint akinek az eladott ingatlanán ilyen joggal rendelkezett. A szerzett és elidegenített jogoknak azonosnak kell lenniük, így nem lehet például holtig tartó haszonélvezeti jogot használati jogra, vagy határozott tartamú haszonélvezeti jogra cserélni.

Ha a magánszemély több lakástulajdont cserél, illetve a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül több lakástulajdont vásárol, értékesít, az illeték alapját képező értékkülönbözet megállapításánál minden egyes lakáscserével, lakásvásárlással szemben - a szerzést közvetlenül megelőző vagy követő, azonos jogcímű - a fizetésre kötelezett számára kedvezőbb illetékalapot eredményező egyetlen cserét, értékesítést lehet figyelembe venni. Ha a magánszemély a további lakáscseréivel, lakásvásárlásaival szemben az előbbi feltételeknek megfelelő, további lakáscserét, lakásértékesítést nem tud igazolni, e lakáscserék, lakásszerzések illetékkötelezettsége az általános szabályok szerint alakul. Ebben az esetben sem minősül tehernek a lakástulajdonhoz kapcsolódó haszonélvezet, használat joga. §

A kedvezmény igénybevétele szempontjából lényeges, hogy a vagyonszerzőnek a másik lakástulajdona eladását a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére alkalmas adásvételi szerződés másolatával vagy más megfelelő módon kell igazolnia. Ezzel egyidejűleg kell nyilatkozni arról is, hogy a vagyonszerző a kedvezmény törvényi feltételeinek megfelel. §

Az illetéktörvény a kedvezmény jogosulatlan igénybevételéhez szankciót kapcsol. Ha a kedvezmény igénybevétele jogosulatlan volt, akkor az adott vagyonszerzésre irányadó általános szabályok szerint járó és a kedvezményes illetékalap figyelembevételével előírt illeték különbözetének háromszorosát kell a vagyonszerző terhére pótlólag előírni. §

Az illetéktörvény tartalmaz egy könnyítő rendelkezést azon vagyonszerzők számára, akik a lakásuk megvásárlásakor a másik lakástulajdonukat még nem értékesítették.

Ha a magánszemély legkésőbb a lakásvásárlás illetékkiszabásra történő bejelentésig nyilatkozik, hogy a lakásvásárlását követő egy éven belül a másik lakástulajdonát értékesíti és kéri, hogy az adóhatóság a vagyonszerzés után járó illetéket a közvetett csere szabályainak alkalmazásával állapítsa meg, akkor az állami adóhatóság a vásárolt lakás forgalmi értékét megállapítja, az illetékkiszabási eljárást pedig - döntés közlése nélkül - felfüggeszti.

Ha a magánszemély a törvényben foglaltak szerint igazolja, hogy a lakásvásárlást követő egy éven belül a másik lakástulajdonát eladta, az adóhatóság a felfüggesztett eljárást - külön döntés meghozatala nélkül - folytatja és megállapítja a fizetendő illeték összegét. Ha a magánszemély a lakásvásárlást követő 13. hónap utolsó napjáig a másik lakástulajdona értékesítésének tényét nem igazolja, akkor az adóhatóság a vásárolt lakás forgalmi értéke után illetéket, továbbá - ezzel egyidejűleg - az illeték összege után, a magánszemély nyilatkozata benyújtásának napjától a mindenkori jegybanki alapkamat kétszeresével számított pótilletéket szab ki. A pótilletéket az adózás rendjéről szóló törvény szerinti késedelmi pótlék számításával azonos módon kell számítani. link: type="webcompass" target="1990. évi XCIII. tv. 21. § (6) bek."]

A közvetett csere (cserét pótló vétel) illetékmentessége

Az illetéktörvény a közvetett csere (cserét pótló vétel) illetékalap kedvezményéhez egy mentességi szabályt is kapcsol annak érdekében, hogy az esetleges negatív értékkülönbözet után a vagyonszerzőnek ne kelljen illetéket fizetnie.

Mentes a visszterhes vagyonszerzési illeték alól a lakástulajdon magánszemély általi vásárlása, ha a magánszemély a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladja, és a szerzett lakástulajdon forgalmi értéke az elcserélt, eladott lakástulajdon forgalmi értékénél kisebb. §

Az illetékmentesség alkalmazása során, ha a magánszemély a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül több lakástulajdont cserél, vásárol, illetve értékesít, akként kell alkalmazni, hogy minden egyes lakáscserével, lakásvásárlással szemben - a szerzést közvetlenül megelőző vagy követő, azonos jogcímű - egyetlen értékesítést lehet figyelembe venni.

A mentesség megállapítása során a cserét pótló vétel illetékalap kedvezményére vonatkozó törvényi szabályozást kell megfelelően alkalmazni azzal, hogy mentesség tekintetében nem minősül tehernek a lakástulajdonhoz kapcsolódó haszonélvezet, használat joga. Ennek megfelelően a mentesség igénybe vehető a lakástulajdonhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog magánszemélyek általi megszerzésekor is. §

Az új építésű lakás illetékkedvezménye és illetékmentessége

Mentes a visszterhes vagyonszerzési illeték alól a vállalkozó által értékesítés céljára újonnan épített, építtetett - ideértve az ingatlan-nyilvántartásban nem lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott és ténylegesen sem lakás céljára használt épület átalakításával, továbbá a lakóépület bővítésével (pl. tetőtér-beépítéssel) létesített - 15 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű új lakás tulajdonjogának, ilyen lakás tulajdoni hányadának megvásárlása.

Amennyiben az új lakás forgalmi értéke vagy a lakáscélú állami támogatás összegével csökkentett értéke nem haladja meg a 30 millió forintot és a vagyonszerző másik lakástulajdon eladását nem igazolja, akkor a megállapított illetékből nem kell megfizetni azt az összeget, amely akkor járna, ha a lakás forgalmi értéke 15 millió forint lenne. Ilyen lakás tulajdoni hányada esetén a kedvezmény a 15 millió forintnak a szerzett tulajdoni hányaddal arányos részére illeti meg a vagyonszerzőt.

Például, ha a vagyonszerző megvásárolja egy 24 000 000 Ft forgalmi értékű új építésű lakás 1/2 tulajdoni illetőségét, akkor a kedvezmény alkalmazásával a következők szerint kell az illetéket kiszámítani:

  1. Az általános szabályok szerinti illeték összege
    • Lakástulajdon 1/2 illetőségének forgalmi értéke: 12 000 000 Ft
    • Számított illeték: 12 000 000 Ft után 4%=480 000 Ft
  2. Kedvezmény összege (ha a lakástulajdon 15 000 000 Ft lenne)
    • Lakástulajdon 1/2 illetőségének forgalmi értéke: 7 500 000 Ft
    • Számított illeték: 7 500 000 Ft után 4%=300 000 Ft
  3. Fizetendő illeték: 480 000 Ft-300 000 Ft= 180 000 Ft

Fontos megjegyezni, hogy a kedvezmény illetve a mentesség kizárólag a lakástulajdon megszerzésére vonatkozik. Így ha az új lakás mellett a vagyonszerző például teremgarázst vagy tárolót is szerez, akkor ezen vagyonelemek után az illetéket az általános szabályok szerint meg kell fizetnie.

Az illetéktörvény az új építésű lakások illetékkedvezménye esetében kizárja a közvetett csere szabályainak az alkalmazását, tehát a két kedvezmény együttesen nem vehető igénybe. Ilyenkor a választás joga a vagyonszerzőt illeti meg. §

Az illetékmentesség, illetve illetékkedvezmény feltételeinek teljesülését - amennyiben az az adásvételi szerződésből nem állapítható meg - a vagyonszerzőnek kell az adóhatóságnál a vállalkozó e feltételek teljesüléséről szóló nyilatkozatával igazolni legkésőbb a fizetési meghagyás véglegessé válásáig. §

Az illetéktörvény szerint új lakásnak minősül a lakástulajdon a használatbavételi engedély kiadását vagy a használatbavétel tudomásul vételét követő első, illetve ha a lakást a használatbavételi engedély kiadását vagy a használatbavétel tudomásul vételét követően a vállalkozótól az illetéktörvény szerinti ingatlanforgalmazó vásárolja meg, akkor második megvásárlásáig. Ingatlanforgalmazónak az olyan ingatlan tulajdonjogának értékesítését végző vállalkozó minősül, akinek előző évi nettó árbevétele 50%-ban ebből a tevékenységből származott. §

Vállalkozónak kell tekinteni a gazdálkodó szervezetet, illetve a vállalkozói tevékenység végzésére jogosult egyéb szervezetet. §

Az első lakás megszerzésének illetékkedvezménye

Az illetékkötelezettség keletkezésekor a 35. életévét be nem töltött fiatal az első lakástulajdonának (tulajdoni hányadának) megszerzése esetén az egyébként fizetendő illeték 50%-ig terjedő kedvezményre jogosult, ha az egész lakástulajdon forgalmi értéke a 15 millió forintot nem haladja meg. Ilyen forgalmi értékű lakás tulajdoni hányadának megszerzése esetén a vagyonszerzőt a szerzett tulajdoni hányaddal arányos mértékű kedvezmény illeti meg. §

Nagyon fontos a kedvezményre való jogosultság szempontjából, hogy megszerzett lakástulajdon egészére (1/1 illetőség) vonatkozik a törvényben előírt értékhatár. Ha tehát valaki egy 16 000 000 Ft forgalmi értékű lakástulajdon 1/2 illetőségét vásárolja meg, akkor az illetékkedvezmény alkalmazására nincs lehetőség.

Első lakástulajdont szerzőnek az minősül, akinek nincs és nem is volt lakástulajdona, lakástulajdonban 50%-ot elérő tulajdoni hányada, lakástulajdonhoz kapcsolódó, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű joga. A kedvezményre való jogosultság megállapításánál figyelmen kívül kell hagyni az özvegyi haszonélvezeti joggal terhelt, továbbá az olyan lakástulajdont, amelyet nagykorú vagyonszerző esetén a nagykorúság elérését megelőzően idegenítettek el.

Nem minősül első lakástulajdont szerzőnek az, aki a kedvezményt, illetve az első lakáshoz jutók részletfizetési kedvezményét már az illetékkötelezettség keletkezését megelőzően igénybe vette.

A kedvezmény igénybevételéről, valamint a kedvezményre jogosító feltételek fennállásáról a szerző félnek az illetékfizetési meghagyás véglegessé válásáig kell nyilatkoznia. §

Ha a kedvezmény igénybevétele jogosulatlan volt, akkor az igénybe vett kedvezmény összegének háromszorosát kell a vagyonszerző terhére pótlólag előírni. §

Az első lakás megszerzésének részletfizetési kedvezménye

A magánszemély vagyonszerző első lakástulajdonának (tulajdoni hányadának) megszerzése esetén az adóhatóság a vagyonszerző kérelmére - a kérelemben megjelölt időtartamra, de legfeljebb az esedékességtől számított 12 hónapra - havonként egyenlő részletekben teljesítendő pótlékmentes részletfizetést engedélyez. §

Az első lakásszerzők részletfizetési kedvezményének jóval kedvezőbbek a feltételei, mint az első lakásszerzők illetékkedvezményének, ugyanis sem az életkor, sem a megszerzett lakástulajdon forgalmi értéke nem jelent korlátot.

Első lakástulajdont szerzői minőség szempontjából a vagyonszerzőnek az első lakásszerzők illetékkedvezménye esetében tárgyalt feltételeknek kell megfelelnie.

Ha a vagyonszerző az esedékes részlet befizetését nem teljesíti, a tartozás egy összegben esedékessé válik. Ez esetben az állami adóhatóság a tartozás fennmaradó részére az eredeti esedékesség napjától késedelmi pótlékot számít fel. §

Az egyenes ági rokonok és a házastársak közötti jogügyletek illetékmentessége

Mentes a visszterhes vagyonszerzési illeték alól a vagyonszerzés, ha egyenes ági rokonok (ideértve az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is) egymás közötti vagyonátruházásából, házastársak egymás közötti vagyonátruházásából, illetve a házastársi vagyonközösség megszüntetéséből származik. §

Hogyan lehet az illetékkedvezményeket és az illetékmentességeket igényelni?

A legcélravezetőbb, ha a vagyonszerző már az adásvételi szerződés megkötésekor az okiratban, vagy az erre a célra rendszeresített adatlapon nyilatkozik a kedvezmény, vagy mentesség igénybevételéről.

Amennyiben ez elmarad, akkor a fizetési meghagyás véglegessé válásáig még kedvező feltételek mellett van lehetőség a kérelem előterjesztésére. Ha az adózó az illetéket kiszabó határozat kiadmányozását követően, de annak véglegessé válását megelőzően az illetékekről szóló törvényben meghatározott illetékkedvezmény, illetve illetékmentesség érvényesítése iránti kérelmet nyújt be, a határozat az első alkalommal benyújtott kérelem esetén nem válik véglegessé, valamint nem minősül végrehajtható okiratnak.

A kedvezmény, mentesség fennállásáról az állami adó- és vámhatóság az illeték kiszabása iránti eljárásban a kibocsátott elsőfokú határozat kiegészítésével dönt. A kiegészített elsőfokú határozat a kiegészítő határozat véglegessé válásával válik véglegessé. §

A fizetési meghagyás véglegessé válását követően is lehetőség van a kérelem előterjesztésére. Ilyenkor az adóhatóság illeték törlési/visszatérítési eljárást folytat le. Ez az eljárás azonban a fizetés véglegessé válását, végrehajthatóságát, illetve a kiszabott illeték esedékességét nem érinti. §

A nyilatkozat előterjesztésekor arra is figyelemmel kell lenni, hogy a törvény az egyes kedvezmények vonatkozásában előírhatja az előterjesztés határidejét.